Pand doorschuiven van privé naar de BV

Pand doorschuiven van privé naar de BV
Met de invoering van de Wet IB 2001 is de terbeschikkingstellingsregeling (hierna: tbs-regeling) geïntroduceerd. De tbs-regeling houdt in dat de verhuur van een pand aan de eigen BV waarin de belastingplichtige of een naast familielid een aanmerkelijk belang heeft, de huurinkomsten na aftrek van de jaarlijkse kosten en afschrijvingen, progressief wordt belast in box 1 als resultaat uit overige werkzaamheden. Indien men het ter beschikking gestelde pand vervolgens wil overdragen aan de ‘eigen’ BV, leidt deze overdracht tot heffing van inkomsten- en overdrachtsbelasting. Ook het stoppen met de verhuur van het pand aan de ‘eigen’ BV leidt tot heffing van inkomstenbelasting. Deze regeling is niet altijd even aantrekkelijk enerzijds vanwege de belastingheffing en anderzijds vanwege de administratieve lasten. Teneinde de tbs-regeling te verzachten heeft het kabinet in 2010 eenmalig de mogelijkheid geboden om een ter beschikking gesteld pand in te brengen in een NV of BV (of een naar buitenlands recht opgerichte vennootschap) zonder heffing van inkomsten- en overdrachtsbelasting. De faciliteit geldt dus slechts voor één jaar, te weten 2010.

Echter geen faciliteit zonder voorwaarden. Wat zijn de voorwaarden?

Doorschuiving van de boekwaarde
Het pand (eigenlijk beter: ‘de onroerende zaak’ omdat ook grond kan worden ingebracht) en de rechtstreeks daarmee samenhangende schuld moet worden ingebracht door middel van doorschuiving van de boekwaarde in een BV. De medewerking van de financier is daarom veelal vereist voor de toepassing van de faciliteit. De inbreng moet in beginsel zowel de juridische als de economische eigendom van het pand omvatten.

Inbreng tegen uitreiking van aandelen
De inbreng moet in principe plaatsvinden tegen uitreiking van aandelen. Het pand kan dus niet worden ingebracht tegen bijvoorbeeld een vordering. Het is toegestaan dat een afrondingscreditering van ten hoogste € 2.500 in aanmerking wordt genomen. Indien de DGA enig aandeelhouder is, is een agiostorting of inbreng als informele kapitaalstorting ook mogelijk.

Minimaal 90%-aandeelhouder
Om te voorkomen dat de fiscale claim wordt doorgeschoven naar andere partijen dan de belastingplichtige , is het van belang dat de AB-claim bij de DGA blijft. De inbrengende DGA moet derhalve direct of indirect voor tenminste 90% van het totaal geplaatste aandelenkapitaal zijn van de BV of NV. Wanneer een DGA die een pand ter beschikking stelt aan een BV waarvan hij niet de enige aandeelhouder is en gebruik wil maken van de onderhavige doorschuiffaciliteit, dan zal hij het pand moeten inbrengen in een nieuw opgerichte BV. Echtgenoten die in algehele gemeenschap van goederen zijn gehuwd hoeven dat niet, mits het pand en de aandelen in dezelfde verhouding op hun beiden naam staan.

Beschikking inspecteur
Om van de faciliteit gebruik te kunnen maken, moet hiertoe een verzoek worden gedaan door zowel de belastingplichtige als de BV. De inspecteur beslist op verzoek bij een voor bezwaar vatbare beschikking. Bij deze beschikking worden ook de boekwaarde van het pand, de boekwaarde van de rechtstreeks daarmee samenhangende schulden en de verkrijgingsprijs van de bij de inbreng verkregen aandelen vastgesteld. De verkrijgingsprijs kan daarbij ook negatief zijn.

Let op!
Degene die voor 1 september 2010 een intentie verklaring hebben getekend kunnen het pand nog inbrengen met terugwerkende kracht naar 1 januari 2010. Degene die nu alsnog het pand willen inbrengen zullen veelal geen gebruik kunnen maken van terugwerkende kracht.

Inbrengvrijstelling voor de overdrachtsbelasting
Voor de overdrachtsbelasting geldt als extra voorwaarde dat het pand al vóór 1 september 2009 ter beschikking werd gesteld aan de BV. Deze voorwaarde wordt niet gesteld aan de inbrengfaciliteit in de inkomstenbelasting. De inbrenger behoudt ten minste drie jaar na de inbreng het gehele of nagenoeg gehele verkregen (ten minste 90%) belang en de vennootschap behoudt gedurende die periode het bezit van het pand. Indien het pand of de aandelen binnen drie jaar na de inbreng wordt verkocht, wordt de faciliteit teruggenomen.

De inbrengvrijstelling in de inkomstenbelasting en de overdrachtsbelasting kunnen afzonderlijk van elkaar worden benut. Dat houdt in dat bij een boekverlies bij de inbreng op het pand, geen beroep hoeft te worden gedaan op de inbrengvrijstelling in de inkomstenbelasting terwijl wel gebruik wordt gemaakt van de inbrengvrijstelling voor de overdrachtsbelasting.

Alsnog inbrengen of niet?
Deze vraag is niet zo gemakkelijk te beantwoorden. Hoewel in 2010 het tariefsnadeel is verzacht door de invoering van een tbs-vrijstelling van 12% en de mogelijkheid om een herinvesterings- en kostenegalisatiereserve te vormen, zal in de praktijk bij beëindiging van de ter beschikkingstelling van het pand veelal direct moeten worden afgerekend, terwijl daarvoor niet altijd de financiële middelen beschikbaar zijn. Overigens, directe afrekening kan worden gespreid door gebruik te maken van invorderingsfaciliteiten, maar daaraan zijn ook voorwaarden verbonden. Bovendien is de vrijstelling in de overdrachtsbelasting een aantrekkelijke reden. Iedere situatie moet derhalve worden beoordeeld, maar in de regel geniet de inbreng de voorkeur.